大湾区前途明朗，是否意味着酒店投资者可以放心大胆？

文章来源：酒店评论（微信号：Reader-Review）
【酒店高参】粤港澳大湾区具有完备的产业体系和扎实的制造业基础，拥有丰富的产业服务配套，产业结构极为互补，有着无可比拟的发展潜力。大湾区前途明朗，但酒店投资如何呢？今日为大家分享华美顾问机构项目经理吴耸峰先生的见解。

吴耸峰

华美顾问机构项目经理

1979年，有一位老人在中国的南海边画了一个圈，至此中国进入了长达40年波澜壮阔的高速发展时期；2019年，有一位“大大”在中国的南海边画了更大的一个圈，如果放眼全国，像这样“更大的圈”共有三个，都是由党和国家最高领导人亲自部署的重大决策，并称为国家战略。

三大战略规划：

京津冀、长三角与粤港澳

2017年4月，“雄安新区”横空出世，涉及保定市下辖的雄县、容城、安新3县及周边部分区域，由李克强总理在2014年提出的京津冀一体化概念进一步加强而来。从规划来看，京津冀共包括北京市、天津市以及河北省的保定等11个地级市，其中被誉为“千年大计、国家大事”的雄安新区，尤其吸引全国目光，聚焦万众期待。

2016年5月，国务院批准《长江三角洲城市群发展规划》，规划显示长三角范围包括三省一市，即浙江、江苏、安徽三省和上海市，一共包括26座城市。2017年《上海市城市总体规划（2017-2035年）》公布，规划提出促进长三角一体化发展，携手打造长三角世界级城市群。2019年5月13日，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》通过中共中央政治局会议审议，标志着我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一——长三角又将进入新的提速阶段。

2015年3月，粤港澳大湾区的概念被首次正式提出，包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市（珠三角市）。2017年7月1日是香港回归祖国20周年，习近平于当日出席《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》签署仪式。2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，至此，世界四大湾区之一的粤港澳大湾区正式浮出水面。

上述三大国家战略，哪一个不令人激动，浮想联翩？哪一个不如一声春雷，赶走寒冬的阴霾？不过酒店人更关心的是这些区域的酒店投资安全吗？酒店经营者乐观吗？

以笔者所处的京津冀酒店市场来说，其现状有点复杂。京津冀协同发展战略是最先被规划实施的，至今已有5年光阴，但像天津、石家庄等直辖市和省会城市的酒店市场并未雨露均沾、协同发展，其五星级酒店平均房价分别从2014年的698元和579元，跌到2017年的639元和462元，不过帝都仍然是帝都，其同类指标从2014年的954元开始下跌，又在2017年反弹至992元，画出了一道完美的微笑曲线。所以，不迷信规划应该是一种必备的酒店投资态度。

那么，具体到粤港澳大湾区，其酒店投资前景如何呢？

粤港澳有何不同

1979年在深圳的蛇口传来一声巨响，袁庚开始开山填海，并喊出了“时间就是金钱，效率就是生命”的口号。1984 年，邓小平来深圳视察，对于立在深圳进入蛇口分界线上的这两句口号表示默许，从此，效率让这个40年前的破败小渔村一飞冲天，成了如今特朗普政府举全力打击的中国尖端科技企业聚集地。

但是，过快的发展也带来了一些令人头痛的问题，随着中国进入中等收入国家行列，珠三角“世界工厂”光环不再；香港的金融与地产拉大居民贫富差距，底层人民生活艰难；澳门偏科严重，嗜赌如命。因此整个湾区的当务之急，是从数量型增长转为效率型增长，各自分工合作，协同发展。

分工合作，这几个城市不是说说而已，其具有完备的产业体系和扎实的制造业基础，现代化产业体系发展趋势良好，并拥有丰富的产业服务配套，产业结构极为互补。

图片来源：智纲智库

所以何不把大家手中的牌聚集起来一块儿打呢？香港负责物流和提供金融服务；深圳负责研发创新；广州负责贸易；澳门负责娱乐休闲；珠三角其它城市负责高端制造，这样的配合堪称完美。

图片来源：新华社

除了产业结构外，还有许多其它的因素证明粤港澳的发展基础是远远不同于京津冀地区的，有着无可比拟的发展潜力。

三大城市群主要经济数据对比
城市群	城市数	人口 （万人）	面积 （万平方公里）	18年GDP总量（万亿）	人均GDP （万元）	城镇化率（%）
京津冀	13	11000	12	8.5	7.55	64.9
长三角	26	15000	21.2	21	11.74	68
粤港澳	11	6954.1	5.6	9.7（不含港澳）	15.53	85.2

• 经济规模：从经济规模来看，一个广东省的经济规模已经超过京津冀三地之和。

• 人均GDP：粤港澳地区的人均GDP为京津冀地区的两倍。

• 经济增速：从2014年开始京津冀地区在全国经济版图所占比重不断下降。2017年，天津进行历史上最大规模的“挤水分”，GDP增速变成了垫底的3.6%，导致京津冀地区在全国的比重进一步下降到9.9%。

• 万亿俱乐部城市数量：2018年长三角地区有6个城市为万亿俱乐部会员，分别是上海、苏州、杭州、南京、无锡、宁波，此外，广东省有三个城市GDP总量超过万亿元，分别为广州、深圳和佛山。而河北省内经济总量最大的城市唐山市，2017年GDP总量刚刚突破7000亿元。

• 经济活力：民营企业代表一个地区的经济活力，从上市公司的属性看，各省2018年上市公司民营企业占比浙江省近83%，江苏省近74%，广东省近70%，而北京与河北仅为50%左右，天津不足40%，京津冀地区的经济活力整体不强。

从以上数据可以看出，粤港澳的投资环境整体上是向好的。

粤港澳酒店市场现状

当然，投资行为可行与否最重要的还是取决于当地酒店市场，即酒店的经营情况。对于酒店投资者和经营管理者来说，平均房价、平均出租率和每间可供出租客房收入（即酒店平均房价×酒店平均出租率）都是较为关切的话题，这三个指标对投资和经营有较强的指导性。

2017年各区域星级饭店重点经济指标汇总表（按重点城市）
区域	城市	平均房价（元/间夜）	平均出租率（%）	每间可供出租客房收入 （元/间夜）
京津冀	北京	587.44	52.97	311.18
天津	379.31	55.06	208.84
石家庄	305.19	52.97	161.64
长三角	上海	721.88	68.98	497.97
南京	445.13	69.66	310.08
杭州	421.10	64.15	270.14
粤港澳	广州	497.79	65.40	325.55
深圳	490.97	68.12	334.44
珠海	314.72	63.78	200.74

数据来源：国家文化和旅游部

通过观察三大区域最具代表性的9个城市的酒店经营情况，笔者发现两个突出的现象：

一是，上海平均房价一枝独秀，与其它城市相差较大，北京位列第二，相比天津、石家庄的房价差异也较大，广州、深圳、珠海则差距相对较小，说明上海和北京处于城市群“食物链”中的绝对顶端，城市分化仍较为严重；

二是，华东和华南的出租率相比华北要高出许多，具有明显的气候优势，这也是妨碍北方绝大部分重资产度假项目落地的一个关键原因。而就每间可供出租客房收入这个指标来说，如果从全国角度比较来看，深圳和广州分别为334.44元和325.55元，占据前五名中的两席，其区域酒店落袋为安的能力可见一斑。

2017年度重点旅游城市星级饭店主要指标排名前十统计表
地区	平均房（元/间夜）	地区	平均出租率（%）	地区	每间可供出租客房（元/间夜）
上海	721.88	三亚	75.76	三亚	515.56
三亚	680.55	南京	69.66	上海	497.97
北京	587.44	上海	68.98	深圳	334.44
广州	497.79	长沙	68.49	广州	325.55
深圳	490.97	深圳	68.12	厦门	316.45
厦门	477.81	福州	66.37	北京	311.18
南京	445.13	厦门	66.23	南京	310.08
杭州	421.10	昆明	65.61	杭州	270.14
苏州	416.22	广州	65.40	福州	258.76
成都	406.94	济南	64.55	武汉	244.80

数据来源：国家文化和旅游部

另一方面，同省份的各市酒店经营情况也需要引起关注。下文以广东省为例，由于官方部门未公布各市的详细房价、客房数量等指标，所以需根据每家酒店客房收入等间接数据进行计算（数据筛选见备注）。

限额以上住宿平均每家酒店年客房收入（单位：万元）
市 别	2013	2014	2015	2016	2017	5年平均值
广 州	1566	1711	1650	1583	1426	1587
深 圳	1953	2221	2059	2006	2095	2067
珠 海	1081	1472	1717	1836	1897	1601
佛 山	864	763	779	844	858	822
惠 州	1009	1068	1146	1059	1119	1080
东 莞	903	901	921	926	991	928
中 山	635	694	652	662	651	659
江 门	697	633	549	581	614	615
肇 庆	571	563	590	608	698	606

数据来源：广东省统计年鉴

（由限额以上住宿客房收入及统计酒店个数计算得出）

内陆9市当中，广州、深圳、珠海酒店客房营收能力处于第一梯队，佛山、惠州、东莞处于第二梯队，中山、江门、肇庆处于第三梯队；深圳酒店客房收入最高，未来一段时间内仍将具有竞争优势；而处于第三梯队的城市在客房收益上过低，投资需谨慎。除了当地市场酒店客房的盈利能力，还得考虑市场需求与供给的关系，如果该市场出租率整体波动比较大的情况，说明供需不平衡，如果逐年下跌则说明供给端的增长大于需求端的增长，如果逐年上升则说明需求端的增长大于供给端的增长。

星级酒店客房出租率 （单位：%）
市 别	2013	2014	2015	2016	2017	5年平均值
广 州	64.0	65.4	65.7	65.7	65.7	65.3
深 圳	64.1	67.2	68.2	68.2	69.4	67.4
珠 海	58.5	62.0	62.5	62.5	60.6	61.2
佛 山	56.7	56.9	56.4	56.9	57.0	56.8
惠 州	54.9	52.5	53.9	53.9	53.9	53.8
东 莞	56.9	51.2	51.2	54.1	59.2	54.5
中 山	44.4	48.9	58.9	58.9	49.5	52.1
江 门	62.2	63.0	65.0	65.0	67.2	64.5
肇 庆	59.6	59.5	59.5	59.5	67.8	61.2

数据来源：广东省统计年鉴

内陆9市当中，广州、深圳、佛山、江门等呈逐年上涨的趋势，市场预期较为乐观；可能由于2017年统计口径存在偏差，中山、肇庆第5年数据变动较大。如果将近5年各市的出租率平均值进行比较，可以发现，深圳市场最为健康，尽管每年新增酒店不断开业，但需求也较为强劲。

所以，从本省酒店市场的横向对比中可以发现，深圳、广州、珠海可谓是9市当中酒店投资最安全的选项。江门、肇庆虽然出租率较高，但由于受市场低房价的影响，整体客房收益偏低。

如何把握投资机遇

广州素有“第三世界首都”的称号，商贸服务业发达，深圳的创新创意领先全国，香港的国际贸易和金融中心地位显著，东莞、珠海 、澳门等城市的物流、制造业极具竞争力，再加上交通网络破壁垒、促发展，“智造高地”总部经济汇聚，差旅出行住宿成刚需，酒店业作为大湾区版图中的重要配套产业，其重要性将日益凸显。

不过，粤港澳大湾区又是极其特殊的存在，涉及一个国家、两种制度、三个法域和关税区，流通三种货币。所以，预测未来市场若要完全互通还有很长的路要走。协调好粤港澳三地之间的关系，平衡广深港澳四大城市之间的分工定位，绝不是一朝一夕的事，纵观中国新区发展规划的实施，短则十年，长则数十年，投资者必须做好充分的心理准备。目前，中国酒店市场投资过剩，区域发展不平衡，即使是粤港澳大湾区也要慎重选址，笔者有以下四点建议以供参考：

首选中心城市

数据来源：TalkingData，德勤研究

酒店消费能力最强的人群永远来自一线，而这些人群是经过多年的筛选留下来的各行各业精英，不太可能发生大规模的迁移，所以预期稳定。除去香港不说，广深是首选，尤其以深圳最有潜力（如上图，深圳GDP总量位于第一，GDP增速亦高于全国平均水平）。如果把两代领导人相隔40年画的圈比作一个同心圆，那么笔者认为圆心就是深圳，也就是张五常先生讲的“未来宇宙的中心”。

深入研究可以发现，深圳在经济增长、创新驱动和粤港澳合作三方面具有龙头价值。

第一，引领大湾区经济增长。由于周边东莞、惠州和汕尾（深汕合作区）等城市的产业体系、发展空间的融合与支持，深圳在经济增长、产业发展上有较强的竞争力。

第二，引领大湾区创新发展。在发展制度上，依托国家战略支持，以经济特区和自贸区等为载体，成为发展创新的示范。同时，科技创新和文化创意发展引领全国，从创新资源、创新能力、创新精神和创新文化上看，深圳都是当之无愧的“创新之都”。

第三，引领粤港澳深度合作。依托区位基础和政策优势，深圳将是深化粤港澳合作的重要示范区域。

靠近中心城市布局

粤港澳大湾区发展轴线

环广区域的佛山南海、顺德，环深区域的东莞塘厦、凤岗，惠州惠湾以及深中通道开通后的中山，这些地区都将从中心城市的资源外溢中迎来新的商业机遇。

靠近产业布局

广深科技创新带

广深科技走廊，已经升级为广深港澳科技走廊，其横跨广州琶洲、大学城、科学城、知识城、东莞松山湖、滨海新区、深圳空港新城、坂雪岗科技城、高新区、国际生物谷等众多区域。产业集聚，如果能同步带来人口的集聚，将会形成巨大的磁场效应。

靠近轨道交通布局

开通时间	交通路线	备注
2018年9月23日	广深港高铁	香港西九龙总站至深圳福田站需时仅14分钟
2018年	港珠澳大桥	30分钟从香港到澳门、珠海
2019年	虎门二桥	起于广州南沙，止于东莞沙田
2024年12月	深中通路	连接深圳市和中山市
/	深惠城轨	连接深圳 和惠州
2019年	穗莞深城际快速轨道	沟通广州、东莞、深圳三市

资料来源：搜狐、东兴证券研究所

大湾区交通密度在全国首屈一指，一小时交通圈已经基本呈现雏形。在未来，从一个城市到另一个城市，可能比在大城市从一个区到另一个区还要快。交通的通畅能破除城市壁垒，使人口和资源流动更加频繁。另外据《纲要》提及，将鼓励推进大湾区旅游发展，丰富粤港澳旅游精品路线，开发高铁“一程多站”旅游产品。据估计，从长期来看，高铁旅游产品将占国内旅游产品的1/5，对拥有优质特色旅游资源的城市来说无疑是“高铁一响，黄金万两”。

最后就是在具体的城市具体的区域选定具体的物业，再进行区域市场的分析、产品的定位和策划以及财务可行性研究，在此不做展开。

总体而言，理性看待三个城市圈，京津冀似乎令人信心不振，粤港澳前途明朗，但并不意味着就可以放心大胆了。国家战略规划对机构和具体项目的影响有较长的时间延后性，不然也就不叫“深远”影响了。所以一切最终还得回归市场，什么是长久繁荣的市场，就是拥有长期宽松的制度环境以及对年轻人持续不断的吸引力，正如歌里唱的“来了，就是深圳人”。

高参活动预告

高参学院·酒店总经理总裁班

2019年8月-12月，高参学院·酒店总经理总裁班，推出匹配酒店总经理的全能力模型系列课程，能力模块各个击破，国内五大标杆酒店实地考察＋专家封闭式课程，快速提升酒店管理者经营管理水平。

何老师

电话/微信：181 2384 3630

高参学院粉丝回馈活动

为了回馈高参粉丝，高参学院特别整理了收益管理、投资开发、酒店改造等线上公开课程。扫码完成任务免费获取价值199元的课程~

扫码免费学习

延伸阅读：

酒店招聘、冲榜、专访、任命发布、新闻投稿、申请专栏作家，请加小编微信号：hoteln戳阅读原文下载2019品牌峰会照片